No to zaczynamy naszą serię. Spróbujmy wykorzystać pokłady wyobraźni i powiedzieć sobie „Mam działkę.”. Mam działkę, po wnikliwych i pasjonujących poszukiwaniach na Pintereście i innych Instagramach, ustaliłem, co mi się podoba – jaki dom chciałbym mieć! NO dobrze, powiedzmy, że znalazłem pracownię, której realizacje mi się podobają. Umawiam się na spotkanie.
I właściwie… czego powinienem oczekiwać od architekta?
Projektu? Pozwolenia na budowę? Sprawdzenia, co w ogóle mogę wybudować? Projektu konstrukcji i instalacji? Uzgodnień? Pomocy podczas budowy?
Zanim odpowiem na te pytania, warto wyjaśnić rzecz jeszcze bardziej podstawową.
Kim właściwie jest „mój architekt”?
Bo z prawnego punktu widzenia odpowiedź wcale nie musi być oczywista.
Architekt, projektant, pracownia – to nie zawsze ta sama osoba
W języku potocznym mówimy po prostu: „mój architekt”. Prawo budowlane wymaga jednak większej precyzji.
Projektant jest uczestnikiem procesu budowlanego, a projektowanie stanowi jedną z samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie. Jej wykonywanie wymaga odpowiednich uprawnień budowlanych oraz – co do zasady – wpisu na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego.
Tymczasem umowę na „projekt domu” możemy zawrzeć ze spółką, pracownią albo przedsiębiorcą, który sam nie posiada żadnych uprawnień do projektowania.
Czy to problem? Niekoniecznie.
Firma projektowa może organizować cały proces i współpracować z osobami posiadającymi odpowiednie uprawnienia. Sama firma nie staje się jednak przez to projektantem wykonującym samodzielną funkcję techniczną w rozumieniu Prawa budowlanego.
Dlatego już na początku warto zapytać: kto konkretnie będzie projektantem mojego domu i kto podpisze dokumentację?
Jeden dom – wielu projektantów
Sprawa komplikuje się jeszcze bardziej, gdy zajrzymy do samego projektu. Za słowem „projektant” może kryć się kilka osób. Architekt. Konstruktor. Projektant instalacji sanitarnych. Projektant instalacji elektrycznych. W zależności od inwestycji – również projektanci innych specjalności.
Każdy odpowiada za opracowanie w zakresie swojej specjalności. Nie oznacza to jednak, że dokumentacja może być zbiorem niezależnych od siebie projektów branżowych.
Prawo budowlane wymaga przy tym od projektanta zapewnienia – w razie potrzeby – udziału osób posiadających odpowiednie uprawnienia oraz wzajemnego skoordynowania technicznego ich opracowań projektowych.
To ważne.
Bo inwestora na budowie zwykle niespecjalnie interesuje, że przewód wentylacyjny zaprojektowała osoba X, a element konstrukcyjny osoba Y.
Interesuje go przede wszystkim: dlaczego jednego z drugim nie da się wybudować?
I właśnie wtedy często pojawia się znane:
„Tego nie ma w projekcie…” albo: „Przecież projektant powinien był to przewidzieć”.
Czy powinien? Do tego jeszcze w tej serii wrócimy.
Projektant w Prawie budowlanym a autor w prawie autorskim
Jest jeszcze druga warstwa problemu. „Projektant” w rozumieniu Prawa budowlanego i „twórca” w rozumieniu prawa autorskiego to nie są pojęcia tożsame.
Projekt architektoniczny może być utworem chronionym prawem autorskim, jeżeli spełnia ustawowe przesłanki twórczości i indywidualności. Przy dokumentacji wielobranżowej sytuacja staje się bardziej złożona. Poszczególne opracowania mogą stanowić odrębne utwory, niektóre mogą powstawać w ramach współtwórczości, a część dokumentacji może w ogóle nie spełniać przesłanek utworu.
Dlatego nie powinniśmy automatycznie zakładać, że „autorem projektu jest firma projektowa”, tylko dlatego, że jej logo widnieje na dokumentacji.
I odwrotnie – posiadanie uprawnień budowlanych nie przesądza jeszcze o autorstwie w rozumieniu prawa autorskiego.
Mamy więc co najmniej dwa pytania: kto odpowiada za dokumentację jako projektant w rozumieniu Prawa budowlanego? oraz: komu i w jakim zakresie przysługują prawa autorskie do projektu lub jego poszczególnych elementów?
Przy bezproblemowej budowie domu różnicy możemy nawet nie zauważyć. Do czasu, gdy będziemy chcieli projekt zmienić albo przekazać innemu architektowi do dokończenia.
Ale prawa autorskie zostawmy na osobny odcinek.
Dlaczego uprawnienia projektanta powinny mnie interesować?
Nie chodzi o urządzanie architektowi egzaminu przy pierwszej kawie. Chodzi o zaufanie.
W przypadku architekta mamy przy tym do czynienia z zawodem funkcjonującym w ramach samorządu zawodowego, o którym mowa w art. 17 ust. 1 Konstytucji RP. Podobnie osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w innych specjalnościach funkcjonują w ramach właściwego samorządu zawodowego inżynierów budownictwa. Nie jest to wyłącznie kwestia organizacyjna. Za możliwością obdarzenia projektanta zawodowym zaufaniem stoi cały system kwalifikacji, zasad wykonywania zawodu i odpowiedzialności. Samorząd sprawuje pieczę nad należytym wykonywaniem zawodu w granicach interesu publicznego i dla jego ochrony. To ma bardzo praktyczne znaczenie. Nie zapominajmy, że Inwestor powierza projektantowi decyzje dotyczące obiektu wartego często setki tysięcy albo miliony złotych, który następnie ma być bezpiecznie użytkowany przez dziesięciolecia.
Za możliwością obdarzenia projektanta zawodowym zaufaniem stoi więc cały system kwalifikacji i odpowiedzialności.
Projektant posiada formalnie potwierdzone kwalifikacje. Podlega zasadom wykonywania zawodu i etyki zawodowej. Należy do samorządu zawodowego. Objęty jest obowiązkowym ubezpieczeniem OC.
Ponosi też odpowiedzialność. Przede wszystkim cywilną – w relacji z inwestorem zasadnicze znaczenie będzie miała odpowiedzialność kontraktowa, a niezależnie od niej, jeżeli zostaną spełnione właściwe przesłanki, może powstać również odpowiedzialność deliktowa, w tym na zasadach wynikających z art. 415 k.c.
Osoba wykonująca samodzielną funkcję techniczną może również podlegać odpowiedzialności zawodowej w budownictwie, w tym za rażące błędy lub zaniedbania powodujące zagrożenie albo znaczne szkody materialne oraz za niewykonywanie lub niedbałe wykonywanie obowiązków.
Prawo przewiduje także odpowiedzialność dyscyplinarną członków izby, a w określonych sytuacjach również odpowiedzialność karną lub wykroczeniową.
Konsekwencje zawodowe mogą być poważne – łącznie z zakazem wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie, a w reżimie dyscyplinarnym nawet skreśleniem z listy członków izby.
Oczywiście: uprawnienia nie gwarantują, że projekt będzie bezbłędny.
Dają jednak inwestorowi pewność, że osoba, której powierza funkcję projektanta, działa w ustawowym systemie kwalifikacji, ubezpieczenia, etyki i odpowiedzialności zawodowej.
I dlatego warto poświęcić kilka minut na ich sprawdzenie.
TEST: sprawdź swojego projektanta
1. Poproś o imię, nazwisko i numer uprawnień.
Nie pytaj tylko, czy „firma ma uprawnienia”. Ustal, kto konkretnie będzie projektantem w każdej z wymaganych specjalności przy realizacji projektu Twojego domu.
2. Sprawdź tę osobę w e-CRUB.
Główny Urząd Nadzoru Budowlanego („GUNB”) prowadzi publiczny elektroniczny Centralny Rejestr Osób Posiadających Uprawnienia Budowlane. https://e-crub.gunb.gov.pl/
Nie poprzestawaj na znalezieniu nazwiska. Sprawdź, jakie uprawnienia posiada dana osoba, w jakiej specjalności, czy obejmują projektowanie i jaki jest ich zakres.
3. Sprawdź przynależność do właściwej Izby.
W przypadku architekta będzie to właściwa okręgowa izba Izby Architektów RP. Jeżeli dane w publicznym rejestrze nie dają jednoznacznej odpowiedzi, poproś o aktualne zaświadczenie z Izby.
4. Zwróć uwagę na zakres uprawnień.
Samo posiadanie „uprawnień budowlanych” nie oznacza jeszcze uprawnienia do zaprojektowania wszystkiego. Liczy się specjalność, rodzaj uprawnień i ich zakres.
5. Zapytaj o pozostałych projektantów.
Kto zaprojektuje konstrukcję? Kto instalacje? Kto ich dobiera? Z kim inwestor zawiera umowę? I – bardzo ważne – kto koordynuje ich opracowania?
Jeżeli odpowiedzi są jasne – możemy przejść dalej. Jeżeli słyszymy wyłącznie:
„Spokojnie, wszystko robimy kompleksowo” – dopytałbym, co dokładnie oznacza „wszystko”.
Wiemy już, komu powierzamy projekt. Co dalej?
Dopiero teraz dochodzimy do pytania z tytułu: czego naprawdę powinienem oczekiwać od projektanta?
Pierwszą rzeczą niekoniecznie powinien być rzut salonu czy kuchni z zaznaczoną wyspą i doborem materiału na blat.
Najpierw trzeba odpowiedzieć na pytanie: co na tej konkretnej działce rzeczywiście można wybudować?
Znaczenie mogą mieć miejscowy plan albo warunki zabudowy, dostęp do drogi, uzbrojenie terenu, ukształtowanie działki, warunki gruntowe, wymagane odległości i inne ograniczenia.
Inwestor może przyjść z wizją dwukondygnacyjnego domu z płaskim dachem i wielkimi kolumnami przed wejściem. Tyle że rzeczywistość prawna i techniczna nieruchomości może tę wizję szybko zweryfikować.
Dlatego już na początku trzeba ustalić, czy projektant ma wyłącznie zaprojektować budynek, czy również przeanalizować możliwość jego realizacji na konkretnej nieruchomości. Nie zakładałbym, że samo zlecenie „projektu domu” automatycznie oznacza wykonanie pełnego due diligence działki.
„Projekt domu” nie jest jednym dokumentem
Prawo budowlane dzieli projekt budowlany na projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny.
Ale z perspektywy inwestora to nadal nie odpowiada na wszystkie pytania. I już tutaj pojawia się ważne rozróżnienie: zakres projektu budowlanego wynikający z przepisów nie musi być tożsamy z zakresem dokumentacji, której inwestor i wykonawca będą potrzebowali do sprawnego zrealizowania budynku.
Co z projektami branżowymi? Detalami? Dokumentacją wykonawczą? Zagospodarowaniem terenu? Dodatkowymi zestawieniami? Plikami elektronicznymi? Pomocą dla wykonawcy?
Dlatego pytanie: „Czy wykona Pan projekt domu?” jest zdecydowanie za mało precyzyjne.
Znacznie lepiej zapytać: „Jaką dokładnie dokumentację otrzymam i do czego będzie ona wystarczająca?”
A kto „załatwia formalności”?
To również powinno być jasne i oczywiste. Co innego przygotowanie dokumentacji potrzebnej do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, a co innego reprezentowanie inwestora przed organami, uzyskiwanie określonych uzgodnień czy reagowanie na wezwania dotyczące dokumentacji.
Dlatego trzeba ustalić, kto uzyskuje poszczególne dokumenty i uzgodnienia, kto kontaktuje się z organami i gestorami sieci, kto składa wnioski i kto odpowiada za ewentualne uzupełnienia.
Sformułowanie „obsługa formalności związanych z budową” może dla inwestora i projektanta oznaczać dwie zupełnie różne rzeczy.
A co, kiedy ruszy budowa?
Tu również oczekiwania potrafią się rozjechać. Inwestor myśli: „To jego projekt. Jeżeli wykonawca będzie miał pytania, architekt przecież odpowie”.
Projektant może odpowiedzieć: „Projekt wykonałem. Bieżąca obsługa budowy nie była objęta umową”.
Prawo budowlane przewiduje nadzór autorski, ale nie należy utożsamiać go z nieograniczoną dostępnością projektanta przez cały okres budowy. Jeżeli oczekujemy wizyt, udziału w naradach, szybkiego odpowiadania na pytania wykonawcy, dodatkowych detali czy bieżącego rozwiązywania problemów projektowych – ustalmy to przed rozpoczęciem współpracy, a nie podczas pierwszego kryzysu na budowie.
Do nadzoru autorskiego wrócimy osobno :).
Pięć pytań przed podpisaniem umowy
Gdybym jako inwestor miał sprowadzić pierwszy etap do pięciu pytań, byłyby to:
1. KTO? Kto konkretnie będzie projektantem i jakie posiada uprawnienia?
2. CO? Jaką dokładnie dokumentację otrzymam?
3. KTO JESZCZE? Kto zapewnia projektantów pozostałych branż i koordynuje ich pracę?
4. FORMALNOŚCI? Kto uzyskuje dokumenty i uzgodnienia oraz prowadzi sprawy przed organami?
5. BUDOWA? Czego mogę oczekiwać od projektanta po rozpoczęciu robót?
I dopiero wtedy rozmawiałbym o cenie. Bo oferta za 20.000 zł i oferta za 40.000 zł mogą na pierwszy rzut oka dotyczyć tego samego „projektu domu”. W rzeczywistości mogą obejmować dwie zupełnie różne usługi.
A wiele późniejszych sporów pomiędzy inwestorem a projektantem zaczyna się właśnie w tym miejscu – każda ze stron była przekonana, że od początku umawiała się na coś innego.
Dobry projekt zaczyna się więc nie od pierwszej kreski. Zaczyna się od ustalenia, kto ją postawi, za co będzie odpowiadał i czego właściwie od niego oczekujemy. I to wszystko przy pierwszej kawie w pracowni 😉
adw. Julian Smoter
Poniżej materiały źródłowe:
[1] Art. 12 ust. 1, 2 i 7 oraz art. 17 ustawy z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.
[2] Art. 20 ust. 1 pkt 1 i 1a Prawa budowlanego – w szczególności w zakresie udziału projektantów właściwych specjalności i koordynacji technicznej opracowań projektowych.
[3] Art. 1 ust. 1, ust. 2 pkt 6 i ust. 2¹ oraz art. 8–9 ustawy z 4.02.1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 24.
[4] Art. 17 ust. 1 Konstytucji RP oraz art. 1–2 i 8 ustawy z 15.12.2000 r. o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1783.
[5] Art. 6 ust. 2 ww. ustawy oraz rozporządzenie Ministra Finansów z 11.12.2003 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia OC architektów oraz inżynierów budownictwa, Dz.U. Nr 220, poz. 2174.
[6] Art. 415 oraz art. 471 i nast. Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.
[7] Art. 95–96 Prawa budowlanego oraz art. 45 i nast. ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa – odpowiedzialność zawodowa i dyscyplinarna.
[8] Elektroniczny Centralny Rejestr Osób Posiadających Uprawnienia Budowlane (e-CRUB), Główny Urząd Nadzoru Budowlanego: e-CRUB.
[9] Art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego oraz rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11.09.2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1679 ze zm.
