Od blisko 10 lat nasza Kancelaria prowadzi sprawy osób, które zapłaciły deweloperowi pełną cenę za swoje lokale, stały się ich właścicielami, a mimo to do dziś muszą domagać się zwolnienia swoich nieruchomości spod egzekucji prowadzonej za cudze długi.
Nie są dłużnikami.
Nie zaciągały zobowiązań wobec wierzycieli dewelopera.
Zapłaciły za swoje lokale – często ze środków pochodzących z wieloletnich oszczędności albo kredytów hipotecznych.
Co więcej, jeszcze przed wszczęciem egzekucji ich roszczenia wynikające z umów deweloperskich były ujawnione w dziale III księgi wieczystej. Miały nabyć lokale bez obciążeń.
A jednak problem egzekucji dotyczy dziś blisko 50 nabywców lokali w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Ta sprawa od lat pokazuje, jak duża może być różnica pomiędzy ochroną wynikającą z przepisów a ochroną, która rzeczywiście pozwala właścicielowi spokojnie korzystać ze swojego prawa.
Sprawą wielokrotnie zajmował się Sąd Najwyższy. Prokurator Generalny skierował w interesie nabywców łącznie 13 skarg nadzwyczajnych, o których szeroko informowała również prasa
(por. Prokuratura Krajowa: „12 skarg nadzwyczajnych Prokuratora Generalnego mających na celu ochronę praw nabywców nieruchomości”, 15.03.2021 r.; Prokuratura Krajowa: „Sąd Najwyższy uwzględnił pierwszą z 13 skarg nadzwyczajnych…”, 2.11.2021 r.; Rzeczpospolita, 15.03.2021 r.).
W kolejnych rozstrzygnięciach Sąd Najwyższy podkreślał szczególną pozycję nabywców lokali oraz konieczność ochrony osób, które zapłaciły deweloperowi cenę, a następnie zostały narażone na skutki jego zobowiązań wobec osób trzecich
(m.in. SN: I NSNc 456/21, I NSNc 632/21, I NSNc 22/22; por. także III CSK 133/16 i III CSK 197/16).
W jednym z tych orzeczeń Sąd Najwyższy wskazał, że ograniczenie prawa własności nabywcy poprzez obciążenie jego lokalu hipoteką przymusową na rzecz wierzycieli dewelopera, ujawnioną po wpisaniu roszczenia nabywcy, prowadziłoby do jego rażącego pokrzywdzenia i oczywistej niesprawiedliwości
(SN, wyrok z 7.12.2022 r., I NSNc 632/21).
Można byłoby zatem oczekiwać, że po takich rozstrzygnięciach problem zostanie rozwiązany.
Tak się jednak nie stało.
W kilku księgach wieczystych wykreślono już z działu III wzmianki dotyczące prowadzonej egzekucji. Istnieją również prawomocne orzeczenia sądów nakazujące wykreślenie takich wpisów.
Mimo to postępowania egzekucyjne nie zostały zakończone.
Co więcej – wyznaczane są terminy licytacji lokali należących do osób, które nie są dłużnikami egzekwowanych wierzycieli.
W jednym z najnowszych postanowień z sierpnia 2026 r. komornik przyjął, że wykreślenie z działu III księgi wieczystej wpisu informującego o zajęciu nieruchomości nie stanowi przeszkody do przeprowadzenia jej licytacji, jeżeli wcześniej doszło do skutecznego zajęcia.
I właśnie w tym miejscu pojawia się pytanie znacznie szersze niż problem jednej inwestycji:
czy możemy mówić o skutecznym systemie ochrony nabywców, jeżeli prawomocne orzeczenia, wykreślenie wpisów z ksiąg wieczystych i kolejne rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego nadal nie dają właścicielowi pewności, że jego lokal nie zostanie zlicytowany za długi dewelopera?
Sprawy te mają swoje źródło w umowach zawieranych przed laty, w innym otoczeniu prawnym niż obecne. Nie zmienia to jednak zasadniczego pytania: czy ochrona konsumenta może być uznana za skuteczną, jeżeli jej uzyskanie wymaga od niego niemal dziesięciu lat postępowań, kolejnych powództw, skarg, zażaleń i wniosków kierowanych do organów państwa?
Tym bardziej jeżeli nawet skorzystanie z tak wyjątkowego instrumentu jak skarga nadzwyczajna nie doprowadziło ostatecznie do definitywnego wyłączenia lokalu spod egzekucji.
Jeżeli osoba, która zapłaciła pełną cenę za lokal, przez lata musi walczyć o to, aby nie utracić go w egzekucji prowadzonej przeciwko podmiotowi profesjonalnemu i z inicjatywy jego kontrahenta, problem przestaje dotyczyć wyłącznie wykładni kilku przepisów Kodeksu postępowania cywilnego czy ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Staje się pytaniem o zaufanie obywatela do państwa, bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami i skuteczność całego systemu prawnego.
Skala i niejednolitość problemu zostały dostrzeżone także na poziomie Sądu Najwyższego.
Problem pozostaje przy tym aktualny. W marcu 2026 r. do rozstrzygnięcia przez skład siedmiu sędziów Sądu Najwyższego przedstawiono zagadnienie prawne, które dotyka samego sedna opisanych spraw: czy zajęcie nieruchomości dewelopera obejmuje następnie lokal, który w wykonaniu wcześniej zawartej umowy deweloperskiej został wybudowany, wyodrębniony i przeniesiony na nabywcę, którego roszczenie było ujawnione w księdze wieczystej przed zajęciem
(Sąd Najwyższy, zagadnienie prawne III CZP 9/26).
Drugie z przedstawionych pytań dotyczy tego, czy w takiej sytuacji kolejni wierzyciele dewelopera mogą przyłączać się do egzekucji z lokalu, który stanowi już własność nabywcy
(III CZP 9/26).
Sam fakt, że po tylu latach sporów problem wymaga rozstrzygnięcia przez powiększony skład Sądu Najwyższego, pokazuje skalę istniejących wątpliwości.
Na odpowiedź czekają jednak nie tylko prawnicy.
Czekają na nią przede wszystkim ludzie, którzy zapłacili za swoje mieszkania, stali się ich właścicielami i od niemal dekady próbują uzyskać od państwa jednoznaczną odpowiedź, czy ich własność rzeczywiście jest chroniona.
Po blisko 10 latach prowadzenia tych spraw mamy nadzieję, że odpowiedź Sądu Najwyższego nie tylko rozstrzygnie istniejący spór interpretacyjny, lecz przede wszystkim udzieli nabywcom jednoznacznej odpowiedzi na znacznie prostsze pytanie:
czy mieszkanie, za które zapłacili i którego są właścicielami, może być egzekwowane za cudze długi?
r.pr. Małgorzata Łęczyńska-Smoter
#nieruchomości #prawo #deweloper #ochronakonsumenta #egzekucja #księgiwieczyste #SądNajwyższy #skarganadzwyczajna #adwokat
